• 关于房贷新规:这几个问题一定要弄清楚
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2019-09-02  /  浏览:160 次  /  

 昨天央行发布房贷新规后,很多读者还有一些问题没弄清楚,说实话我也不确定,为了不弄错,我今天也专门问了央行的朋友和业内人士。

  

  房贷利率新规后,存量房贷难道永远都不变了吗?

  央行说,10月8日之后,新申请的房贷按新办法执行,以前的房贷按老合同不变。

  很多人就问,这意思是,不管LPR利率涨也好,跌也好,存量房贷以后永远都不变了吗?

  关于这个问题,目前有两种说法:

  第一种是会逐步过渡,存量房贷以后也会以LPR利率执行。

  因为中国目前的利率在国际上算是比较高的,长期来说,应该是跌的几率比较大啊,如果不变的话,存量房贷是不是比较吃亏呢?

  第二种就是新老划断,干脆不变了。

  其实LPR利率可能下降,也可能上涨啊,要是涨了,以前的存量房贷不就很划算了吗?

  到底会是哪一种?

  我昨天第一个条件反射是第一种可能性,但今天又想了想,觉得第二种可能性更大一点。

  全国存量房贷那么多,25万亿!你要全部重新去签合同,按新的LPR利率执行,多么麻烦的一件事啊,再说了,很多人买房五年八年可能就换房了,真能贷30年的也很少。

  还记得我们09年7折房贷的事吗?后来央行加息,原来7折放出去的那些房贷,银行是不赚钱的,但银行也没有违约说要重新签约,把你的7折取消了,按新的房贷利率执行,而是合同怎么签的就怎么执行。所以后面那些上浮20%、30%利率买的购房者也一样,你贷款30年就永远按这个上浮标准还月供,不管以后加息降息,你都是在基准利率上上浮这么多,大家一视同仁。

  所以这个存量房贷,道理也一样,既然合同已经签下了,只要央行的基准利率不变,那你的房贷利率就不会受到影响,跟新的LPR也没有关系。

  因为央行的基准利率也真有可能再也不会变了!


  以后央行的基准利率还会变吗?

  昨天这个问题很多人留言问,我回答的不够准确,所以今天再详细的解释一下。

  央行的基准利率,自从2015年10月份之后,将近4年了,就没变过,一年以内是4.35%,5年以上的房贷一直是4.9%。

  

  而这次LPR推出来之后,央行的贷款基准利率以后大概率是不会再调整了!

  为什么呀?

  因为双轨制改革要接近尾声了。

  什么是双轨制呢,央行的存贷款基准利率和银行的市场利率并存就是利率双轨。

  两轨要并成一轨,就是LPR机制。

  通俗的说,就是贷款基准利率容易被银行绑架,银行为了赚取利差,就搞垄断,比如十家银行约定,大家要给企业放贷款,最低都只能在基准利率基础上打9折,有一家银行想少赚点算了,给企业贷款利率打85折都不行,他要是不守行规的话,以后大家都不借钱给他了。

  就是因为这个问题所在,所以市场存款利率虽然下降明显,但贷款利率还是下降的少,钱就是银行赚走了。

  下面这个数据是最好的证明,虽然2018年市场利率下行明显(如下图),10年期国债利率现在是3%左右,比去年年初下降1个百分点。但是小微企业贷款的利率下降的明显不如存款下降的多,今年上半年,新发放普惠性小微企业贷款利率是6.82%,比2017年全年平均利率水平才下降0.58个百分点。

  

  央行就觉得问题出在基准利率上了,所以要解决这个问题。

  LPR机制比基准利率肯定是要先进,因为银行以后就不能再搞联盟了,银行可以随便打折,在LPR的基础上想8折就8折,想7折就7折,没有下限,谁要敢威胁谁不准给企业打折,就可以去监管部门举报。

  两轨并成一轨后,也就是改革成功了,那么以后贷款基准利率也就没有再调整的必要了。存款利率目前还在保存着。

  假如央行想要加息降息,直接调整MLF利率就可以了,因为LPR的锚变成了MLF。

  现在1年期MLF是3.3%,假如央行想降息0.5个百分点,那就是MLF降低到2.8%,然后18家银行在2.8%的基础上各自加点上浮利率就OK了。

  比如昨天,8月20日的报价,LPR一年期贷款利率是4.2%,这个点位是各个银行报给最优质客户企业的贷款利率,如果央行降息0.5个百分点,那各家银行给优质客户的利率大概就是3.7%左右了。

  而房贷就不同了,首套最低是LPR,二套最低是LPR+60个基点。

  比如8月20日的报价,5年期LPR是4.85%,但很多人误读了,以为以前很多城市首套房动辄都是基准利率上浮10%、20%,而10月8日以后,首套贷款利率反而下降到4.85%了,这完全是误读!

  银行不是慈善家,没有那么好心的,央行说了,改革前后房贷利率基本不变!也就是说,银行还是会按照以前浮动多少,继续浮动多少的,所以你放心吧,只是从以前的“基准利率+浮动利率”,变为“LPR+上浮利率”,说法变了而已。

  央行副行长孙国峰最近说了,以后各类贷款,都会参考LPR定价,不光是房贷哦,而是所有贷款。

  那也就意味着以贷款基准利率失去了使用价值,成为过去式。

  

  是央行准备要降息了,所以才推出房贷利率新规吗?

  有人问我,是央行准备降息了,所以才要赶快推出房贷利率新规吗?

  我说跟这个没关系。

  假如说10月8日之后,5年期以上的LPR报价是4.85%,银行首套上浮10%,那央行降息0.5个百分点,房贷一年以后也一样是可以在这个基础上降0.5的。

  你们的意思是央行要降基准利率,所以新增房贷按LPR执行?这样的话,只影响存量房贷,而不至于刺激新的房地产市场?

  这种可能性也不大。

  我上面说了,央行即使要降息,也是降从LPR,而不是降基准利率,因为LPR先进嘛,可以促使银行给企业降低贷款利率,那还降原来的基准利率干嘛呢?不是白费力气嘛。

  何况央行暂时降息的可能性很小,未来要视CPI和PPI的情况而定。

  因为碍于目前CPI比较高,7月已经达到2.8%,现在猪肉和食品价格上涨势头很猛,所以有通胀隐忧,央行暂时不敢降息。

  央行副行长刘国强8月20日答记者问,“中国的经济没有通缩,而且市场利率已经明显下降,目前已经到了一个基本合理的水平,所以用市场化改革的办法推动,把前期降低的市场利率传导成为降低实体经济信贷利率。

  这段话信息量很大,“中国经济没有通缩,”就意味着暂时还不需要降息。

  “市场利率已经明显下降,目前已经到了一个合理的水平,”就说明利率暂时不需要继续再降了,只需要运用LPR的改革手段,真正把利率落实给企业就好了,否则如果按照过去的手法,你央行即使再降息,也没有用,企业还是贷不到便宜的钱,因为息差还是被银行赚走了。

  所以今天,央行开展了一年期MLF操作,依然是3.3%,利率维持不变。

  

  再说了,央行推出LPR,目的是为了推动银行降低实际贷款利率,将更多信贷资源向小微和民营企业配置,又不是专门为了防范房地产的,所以要搞清楚主要目的。

  推出LPR,有利于降低企业贷款利率,这就是推出的初始目的。

  现在效果也已经开始显现了,一年期LPR是4.25%,比原来基准利率降了10个BP,比以前老的LPR降了6个BP,五年期以上LPR为4.85%,比原来降了5个BP。

  樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产跌涨周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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